男方婚前的房子,女方真的不能分割嗎?

發布日期:2016-11-10    【字號:  

在離婚案件中,很多當事人(多數是女方)以為:房子是男方婚前買的,登記男方一個人名下,房產肯定與我無關,離婚時我什么也分不到。


 真的是這樣嗎?

不是

不是

不是


實際上,男方婚前的房產在離婚案件中是按照個人財產還是夫妻共同財產來認定分兩種情況。
第一種情況
男方婚前已經支付全部購房款,無論房產證取得時間是婚前還是婚后,該房屋都屬于男方婚前個人財產。離婚時,女方無權參與分割。但是夫妻間另有約定或特殊情形除外。
即使是男方婚前個人財產,如果婚后房屋出租,租金依然屬于夫妻共同所有,女方可以要求分割租金。
第二種情況
男方婚前購房僅支付首付款,并通過銀行按揭貸款方式支付余款,且在婚前取得房產證。如果婚后有還貸以及增值,女方可以獲得相應的經濟補償。
案情介紹
2008年李先生大學畢業的時候,父母就早早地為他在上海購買了婚房,產權登記在李先生一個人名下。購買房屋總價為58萬元,父母支付了首付32萬元,余款從銀行按揭貸款26萬元,每月銀行都是從男方工資卡中定期扣款還貸。后來辦理房產證繳納了契稅等其他費用3萬元。不久,李先生遇到了生命中的另一半王小姐,兩人是情投意合,不久就登記結婚。結婚后生一子,由于種種原因,雙方的矛盾逐漸增加,最后到了不可挽回的地步。王小姐起訴離婚,要求分割夫妻共同財產。法院經審理查明,婚姻關系存續期間共還貸20萬元,其中本金12萬元,利息8萬元。根據市場行情,雙方一致確認房屋價值為300萬元。
男方認為
房屋系婚前購買,并且在婚前取得了房產證,婚后還貸都是我一個還,女方沒有參與,房屋屬于自己個人財產,女方不能參與分割。
女方認為
雙方沒有約定實行分別財產制,男方的工資收入應當屬于夫妻共同財產,男方婚后還貸屬于夫妻共同還貸,該房屋屬于夫妻共同財產,要求分割。 
那么,法律是如何規定的呢?
《婚姻法》司法解釋(三)
第十條:夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務,雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償。
看來,女方不僅可以分割以及還貸的部分,還可以分割還貸部分對應的增值呢!
《婚姻法》第三十九條
離婚時,夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成時,由人民法院根據財產的具體情況,照顧子女和女方權益的原則判決。
下面我就來教教大家如何計算還貸及對應的增值以及女方能獲得多少經濟補償!
最高人民法院民一庭意見:在適用婚姻法司法解釋(三)第十條時,涉及夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產升值率。
第一步,應先計算訴爭房產的升值率
不動產升值率,是用不動產現價格除以不動產成本,不動產成本包括購買時不動產價格+共同還貸的利息部分+其他費用(比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等)。
升值率=房產現價格除以(結婚時訴爭房產價格+共同已還利息+其他費用)=300/(58+8+3)=434%
第二步,計算還貸與對應的增值
還貸與對應的增值=共同還貸部分乘以不動產升值率=20*434%=86.8萬元
 第三步,計算非產權登記一方所得補償款
根據婚姻法第三十九條的規定,按照照顧子女和女方權益的原則,不能絕對按照第二步計算結果的50%確定補償數額,結合婚姻中過錯程度等由法官自由裁量,公平合理分配,以保護離婚雙方當事人的利益。

補償款=還貸與對應的增值乘以分割比例=86.8*60%=52.08萬元
如果房價下跌,配偶承擔損失嗎?

不承擔

不承擔

不承擔


最高人民法院民一庭意見:面對這種房產沒有增值甚至出現負增長的情況,產權登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。
好像有點不公平哦?!
理    由
一方婚前已經簽訂房產買賣合同,購買什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產是購買方自己的選擇,另一方婚后只是共同參與還貸,購買方自然應當承擔房價下跌的風險;
離婚時房產判歸產權登記一方,如果只是用于居住而非投資,房價暫時下跌并不會對其造成實質性損失。
  
現在,你會算了嗎?
 



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